房貸限貸令是什麼？3分鐘搞懂央行信用管制，你的房貸會怎樣變動？

買房流程卡關，問題可能不在你，而是在限貸令。自 2024 年下半年起，銀行限貸令持續發酵，並延續至2025年銀行房貸審核更趨保守，不少人即使自備款充足，仍面臨成數不足、撥款延後的狀況。本文將一次解析限貸令是什麼、房貸限貸令在2026年的最新影響，以及第二戶限貸令、新青安限貸令的實際差異，幫助你在政策環境下調整購屋與貸款策略。

一、 限貸令是什麼？為何現在買房貸款變這麼難？

很多人一聽到限貸令，就以為銀行不借錢了，其實並不完全正確。「限貸令」並不是一項單一的法律條文，而是由央行選擇性信用管制與銀行法第 72 條之 2（不動產放款總量管制），是央行透過「選擇性信用管制」，要求銀行控管不動產放款總量與風險。簡單說，它不是禁止你貸款，而是限制你能貸多少、怎麼貸、什麼人比較難貸。

1.為什麼會出現銀行限貸令？

1. 不動產放款集中度過高：央行發現銀行把太多的資金都借給了房地產，為了防範金融風險，開始要求銀行「減速」。
2. 銀行法 72-2 條紅線：法律規定銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過存款總額及金融債券發售額之 30%。許多銀行已經接近 28%~29% 的預警水位。
3. 新青安帶動熱潮：新青安限貸令的風波，源於政策初衷是幫首購族，卻意外帶動房市過熱，導致銀行資金消耗過快。

2.房貸限貸令的三個關鍵目的

• 控制不動產過度炒作，避免房價快速失控
• 降低銀行不動產集中風險
• 引導資金回到實體產業與自住需求

央行不會直接規定「你不能貸」，而是透過成數、寬限期、風險權數，讓銀行自行收緊標準。

現在的限貸令並不是不借你錢，而是銀行變得「很挑客戶」。如果你的條件不夠好，或是申辦的時機不對，就很容易被拒之門外。

二、2025-2026房貸限貸令變革：購屋生存與解套攻略

2025年台灣房貸市場延續了「第七波信用管制」的嚴格基調。即便年初未即刻祭出第八波管制，但因銀行房貸水位長期處於吃緊狀態，「排隊撥款」與「利率溢價」已成為購屋常態。

1.2025 限貸令風暴：史上最難貸款年

2025 年的台灣房貸市場延續了 2024 年下旬「第七波信用管制」的嚴格基調，被市場稱為「史上最難貸款年」。即便央行在 2025 年初未即刻推出第八波管制，但銀行的房貸水位依然吃緊，導致排隊撥款、利率上升成為常態。

1.第七波信用管制核心限制

央行維持強力的管制力道，重點如下：

• 首購（名下已有房者）： 徹底取消寬限期，撥款後須立即償還本金。

• 第二戶購屋： 貸款成數上限下調至 5 成，全台適用且無寬限期。

• 第三戶以上/豪宅： 貸款上限僅 3 成，大幅限縮財務槓桿。

• 換屋族解套： 簽署切結書承諾於 18 個月內出售舊屋者，可豁免上述限制（不限成數、保有寬限期）。

2. 2025 銀行端的「隱形限貸」

除了央行規定，銀行受限於《銀行法》第 72-2 條（房貸額度上限），普遍出現以下現象：

• 撥款排隊潮： 銀行撥款需排隊 3 至 5 個月。預售屋買主務必提前半年啟動申貸流程。

• 利率攀升： 優質首購利率約在 2.4% – 2.8%；非首購或第二戶甚至可能突破 3.5%。

• 客戶篩選： 銀行優先承作薪轉戶、公教人員或醫護等優質客群，自由職業者貸款難度大增。

3. 2025 限貸令房貸政策表

族群	貸款成數	寬限期	備註
名下無房首購	8 成	有	2025/9 起新青安撥款不計入銀行限額，較好貸
名下有房無貸	8 成	無	第一戶只要名下有房，就沒寬限期
第二戶(全台)	5 成	無	增貸買房會被嚴查金流
換屋族	8 成	有	需切結 18 個月內賣掉舊屋

2.2026限貸令的現況與市場趨勢

2026 年的台灣房貸市場正式進入了「後金龍風暴」的深水區。雖然央行在 2025 年底調整了管理方式，但這並不代表房貸變好貸了。以下為您整理 2026 年最新的限貸現況與市場趨勢：

1.政策定調：化明為暗，緊箍咒仍在

2025 年 12 月央行決議，2026 年起將不動產貸款總量控制「回歸銀行內部控管」。這聽起來像是鬆綁，但實際上：

• 央行緊盯月報： 銀行每月仍須上報貸款數據，央行會持續進行專案金檢。

• 第七波管制持續： 第二戶限貸 5 成、首購名下有房無寬限期等硬性規定依然有效，並未撤銷。

• 銀行法 72-2 條： 這條「不動產放款天花板」（不得超過存款及金融債券之 30%）是法律紅線，銀行額度依然緊繃。

2.2026 市場三大生存關鍵

1. 「隱形階級制」成形

在額度有限的情況下，銀行會優先挑選「優質客戶」，形成以下放款順位：

• 第一梯隊： 科技新貴（如半導體、AI 產業）、公教人員、百大企業員工。

• 第二梯隊： 銀行本身的 VIP 財富管理客戶（有買保險或基金者）。

• 第三梯隊： 「純」首購族（名下完全無房且無貸款）。

注意： 收入不穩定的自由工作者、傳統產業或中小企業主，貸款難度與利率將明顯高於上述族群。

2. 利率與自備款的「新常態」

• 利率： 普遍已站穩 2.4% – 2.8% 區間，非自住或條件稍差者甚至會看到 3.5% 以上。

• 成數： 雖然政策說可貸 8 成，但因銀行「估價保守」（估不到買價），實際核貸成數可能僅剩 7 成或更低，購屋族應多預備 10%-15% 的現金。

3. 預售屋交屋潮壓力

2026 年預計迎來約 32 至 36 萬戶的完工潮。如果您手上有即將交屋的預售屋：

• 撥款排隊： 銀行排隊撥款可能需要 3 個月以上，務必提前半年開始找銀行。

• 新青安動向： 新青安原定 2026 年 7 月落日，目前市場盛傳政府可能推出「新青安 2.0」或加碼補貼，但審核標準預計會比以往更嚴。

3. 2026 限貸令對購屋族的策建議表

族群	面臨挑戰	建議對策
首購族	額度排隊、利率高	優先找公股銀行，並留意 2026 下半年的新青安續辦方案。
換屋族	第 2 戶限貸 5 成	善用「切結 18 個月內售屋」協處措施，以爭取首購成數與寬限期。
投資客	資金成本過高	2026 房市呈「價緩跌、量盤整」，高槓桿操作極度危險，應調高現金比例。

隨著 2026 年迎來近年最大的預售屋交屋潮，市場資金需求達到高峰。由於銀行估價轉趨保守，核貸成數可能出現「看得到、吃不到」的狀況（例如：買價 1,000 萬但銀行僅估 900 萬，導致實際成數不足）。高自備款已成為 2026 年購屋的基本門檻，具備充足現金流的買方才擁有真正的議價權。

三、限貸令何時解除鬆綁？

「限貸令何時解除鬆綁？」不少人期待政策一放寬，房貸就會變好借、成數回到從前，但實際情況並沒有那麼單純。限貸令並非一紙命令說解除就解除，而是牽涉央行信用管制、銀行放款水位與整體房市風險控管。

限貸令何時解除鬆綁？

限貸令何時解除鬆綁目前沒明確時間表，央行2025年底理監事會已明言「政策尚未到鬆綁階段」，2026年僅從直管總量轉銀行內控，二戶5成、高價3成框架不變，換屋族切結18個月算小鬆但整體管制續燒。

1.政策趨勢與官方說法

1. 2026年起不動產貸款總量回歸銀行自行控管
央行於2025年底表態，2026年起房貸限貸令將不再由中央直接管控不動產貸款總量，而是改由各銀行依自身風險管理自行控管。這被市場解讀為政策鬆綁的一種形式。

👉 但銀行仍可能因風險考量、央行金檢壓力等因素持續審慎放貸，因此即便「回歸自主控管」，實際貸款條件未必全面放寬。

2.鬆綁與現實差異

2. 鬆綁不等於放寬貸款條件
政策從「中央限量管控」改為「銀行自主控管」，不代表貸款成數或寬限期就大幅提升。銀行仍需考量自身不動產貸款比重、不良率等風險，不太可能突然大幅放寬放款標準。

3.其他相關鬆綁措施

3. 政府放寬首購貸款規定（新青安等）
政府也在嘗試其他管道改善購屋困境，例如讓首購族貸款（如「新青安貸款」）不計入銀行法《72-2條》30%房貸上限，以增加銀行對特定族群的放款空間。這類措施較屬於「特定族群的優惠放寬」，與限貸令全面取消不同。

4.市場與政策現狀觀察

4. 房市與限貸令仍具壓制效果
即使有新措施，房市交易量及貸款核准仍呈疲弱，且銀行審核仍趨謹慎。市場普遍預期限貸壓力在短期內（2026年前後）仍不會大幅放鬆。

5.何時可能真正「鬆綁」？

目前沒有官方公告明確時間表，但判斷影響鬆綁進度的主要因素包括：

📌 銀行不動產貸款比率達到央行目標水準或更低（例如低於合理範圍）
📌 房市交易活絡、金融風險可控
📌 整體利率與經濟情勢緩和
📌 政策面配套（如稅制、供給政策）同步支持

若以上條件改善，央行與金管會才較可能放寬限貸措施；反之，在房市低迷與風險偏好低的環境下，鬆綁可能會更緩慢或有條件。

2026年限貸令並非全面撤除，而是由央行直管轉為銀行內控。雖然新青安等政策保障自住首購，但《銀行法》30%水位紅線與第二戶限貸5成依然存在。真正鬆綁取決於房市降溫與銀行額度回流。

四、新青安房貸限貸令：首購族如何應變

如果你是第一次買房，你可能會覺得「限貸令應該跟我沒關係吧？」。錯！雖然政策強調保護首購，但實務操作上，你依然會遇到以下挑戰。

1.新青安的嚴格審查

現在的新青安限貸令重點在於「防範人頭戶」與「禁止轉租」。銀行現在會要求簽署切結書，甚至在貸款後進行不定期抽查。如果被發現轉租，寬限期會被取消，利率也會調回一般行情，甚至要求提前還款。

2.首購族應對策略

• 拉長交屋期：過去合約寫 30-45 天，現在建議寫 60-90 天，給銀行足夠的審核預留時間。
• 準備更多自備款：即便是首購，銀行也可能因為鑑價跟不上成交價，導致實質成數不足。建議自備款從 2 成增加到 2.5 至 3 成較為保險。
• 多詢問中小銀行或農漁會：大銀行水位滿，但地方性的信用合作社或農漁會可能還有額度。

雖然首購族有優先權，但在房貸限貸令尚未全面解除的情況下，新青安仍是首購族的重要選項，但銀行依舊會嚴格審核成數、收入與負債比。若未事前評估自備款與資金彈性，很容易因限貸令影響而卡關，提早規劃才不會打亂購屋節奏。

五、 第二戶限貸令與寬限期消失：換屋族與投資客的痛

「第二戶限貸令與寬限期消失」過去不少人換屋時，會先買後賣、靠第二戶房貸搭配寬限期撐過過渡期，自從「第七波信用管制」上路後，第二戶限貸令成了換屋族與投資客最頭痛的緊箍咒。不僅成數直接砍半，連最能緩衝資金壓力的「寬限期」也徹底消失。

2026第二戶限貸令：成數與寬限期的致命限制

現在只要你名下已經有一間房（無論有無房貸），再買第二間，就會被列入嚴格管控名單。這不只是針對「炒房」，連許多想「先買後賣」的家庭也深受其害。

第二戶房貸限制對比表

項目	2026 年最新規範	對資金流的實質影響
貸款成數	全台統一 最高 5 成	自備款瞬間暴增，買 2,000 萬的房要準備 1,000 萬現金。
寬限期	完全取消（0 年）	撥款首月即須「本息平均攤還」，每月還款壓力翻倍。
實施範圍	全台灣不分區	過去僅限特定地區，現在偏鄉、二線城市也同步管制。
換屋配套	18 個月切結書	若承諾 18 個月內賣掉舊屋，可恢復首購條件（成數、寬限期）。

第二戶限貸令與寬限期消失，不只是讓房貸變難，而是徹底改變了換屋與投資的操作邏輯。過去靠時間差與寬限期撐過轉換期的方式，已不再適用。在限貸令不輕易鬆綁的現況下，精算每月的還款現金流，才是生存下去的唯一關鍵。

六、如何在限貸令下拿到房貸？

現在買房最怕的不是房價高，而是合約簽了，結果房貸貸不下來！隨著「限貸令」風暴席捲全台，很多首購族或換屋族發現，明明聯徵信用沒問題，銀行卻說要排隊、甚至直接拒收案件。如果現在你正準備送件，請務必遵循以下「房貸必過心法」：

2026 銀行房貸審核：誰才是銀行的「天選之人」？

現在銀行因為額度（水位）吃緊，變得非常「嚴謹」。如果你不具備優質背景，很容易被排在撥款名單的最後面。想在限貸浪潮中脫穎而出，你必須了解銀行現在的審核重點。

評估項目	銀行最愛的條件（優先撥款）	風險較高（容易被拒或限貸）
職業背景	公教人員、半導體/AI產業、百大企業	自由工作者、接案、中小企業主、傳產
信用評分	信用卡全額繳清、無信貸、長期往來	曾動用循環利息、剛辦信貸、聯徵次數過多
房貸成數	願意接受 7 成 – 7.5 成	堅持要貸滿 8 成 且自備款不足
往來紀錄	該行薪轉戶、長期購買該行理財產品	首次往來的新戶、名下多間房產

2026 年想順利拿到房貸，關鍵在於「提早佈局」。限貸令確實讓房貸變嚴，但它淘汰的是準備不足的申請人，而不是所有買房族。只要你能證明還款能力穩定、資金流清楚、風險可控，銀行仍然願意放款。

七、房貸限貸令常見問題 (FAQ)

• Q1：什麼是房貸限貸令？
• 房貸限貸令是中央銀行為抑制房市過熱、降低金融風險，對銀行房貸放款設下的信用管制政策。它會影響貸款成數、寬限期、第二戶或多屋族貸款的核准標準。
• Q2：限貸令會影響房價下跌嗎？
• A：短期內交易量會萎縮，因為買方貸款困難。但除非出現大規模的違約潮，否則房價大多呈現「價穩量縮」。對於自住客來說，這反而是跟屋主議價的好時機。
• Q3：如果我現在買房，貸款貸不到 8 成，可以解約嗎？
• A：這取決於你的買賣契約。強烈建議在合約中加入「房貸條款」，例如：「若房貸無法核貸至成交價之 X 成，買方得無條件解除契約」。
• Q4：新青安房貸有受限貸令影響嗎？
• A：影響較小，但審核變嚴。 政府已明定新青安貸款額度不計入《銀行法》72-2 條的房貸上限，這對首購族是一大保障。但因為銀行整體資金壓力仍大，且為了防堵人頭戶，現在申請新青安會面臨更嚴格的自住實質查核，且同樣需要面臨估價保守導致成數不足的風險。

這波房貸限貸令讓我們明白一件事：買房不只要看房價，更要看「金流」。從央行限貸令的政策引導，到各家銀行限貸令的實務收緊，這是一個房市回歸理性的過程。雖然第二戶限貸令與新青安限貸令增加了入市的門檻，但只要你做好完整的財務規劃，拉長成交期，並隨時關注限貸令鬆綁的最新動態，依然能實現在家鄉成家的夢想。