如果你最近因為創業周轉、整合高利卡債，或是房屋想重新裝修而需要一筆大額資金，你可能聽過「二順位房貸」。但在 2026 年限貸令動盪的環境下，銀行審核變得跟以前完全不同。很多人分不清楚二順位房貸是什麼，更別說如何申請、提高過件率了！別擔心！這篇攻略將帶你深入了解 2026 年最新的二順位房貸申請眉角，讓你輕鬆掌握利率、額度、銀行審核重點，順利貸到理想金額！
一、銀行二順位房貸是什麼？
二順位房貸（或稱二胎房貸、次順位貸款）。簡單來說，二順位房貸（Second Lien Mortgage），也就是俗稱的「二胎房貸」，意思是在你房子已經設定了「第一順位抵押權」（原本的購屋貸款）之後，再拿同一間房子向「第二家銀行」設定「第二順位抵押權」來借錢。
不少人以為二順位房貸就是「再借一筆房貸」，但實務上，銀行看待二順位房貸的風險邏輯，和一般房貸、增貸其實完全不同。
- 第一順位房貸 → 原本的購屋貸款
- 第二順位房貸 → 在不清償一胎的前提下，再用同一間房子向銀行借錢
1.1二順位房貸 vs. 房屋增貸快速比較
| 比較項目 | 房屋增貸 (原銀行) | 二順位房貸 (二胎) |
| 利率水準 | 最低 (約 2.1% – 2.8%) | 中等 (約 3.5% – 16%) |
| 審核難度 | 高 (通常要求原房貸繳滿兩年) | 中 (房屋有殘值，借款人條件優良，成功率較高) |
| 申辦時間 | 較長 (約 10-14 個工作天) | 較快 (約 10-20 個工作天) |
| 額度彈性 | 受限於原合約殘值 | 較大 (可貸房屋鑑價的 85%~90%) |
如果原銀行還有額度，優先選「增貸」最省息；如果增貸貸不下來，二順位房貸銀行 是你的第二順位最佳方案。
二、二順位房貸利率哪家低？影響二胎房貸利率的因素
在詢問二順位房貸利率哪家低之前，必須先有一個正確認知：銀行二順位房貸並不是標準化商品。不像一胎房貸幾乎每家銀行都有固定方案，二順位房貸在 2026 年限貸令與風險控管之下，多數銀行採取「選案承作」，條件差異也相當大。
2.1.2026 主流二順位房貸銀行比較表
因為二順位風險高，很多大型公股行庫（如台銀、土銀）基本上不承作二順位房貸。在2026年，受到《銀行法》第 72-2 條房貸水位限制的持續影響，銀行二順位房貸（二胎）的門檻仍趨於保守。以下為官網最低指標利率，實務上因 2026 限貸令影響，銀行核貸平均利率多落在 7%~10% 區間。
| 銀行名稱 | 最低利率參考 | 額度上限 | 手續費/開辦費 |
| 玉山銀行 | 3.45%~9.88% 起 | 50 ~ 300 萬 | 貸款金額 * 1% |
| 新光銀行 | 3.34% 起 | 最高 600 萬 | $9,000 起 |
| 凱基銀行 | 3.40%~15.88% 起 | 50 ~ 150 萬 | $3,000 起 |
| 台新銀行 | 3.92%~14% 起 | 50 ~ 300 萬 | $1.2萬 ~ 1.5萬 |
| 遠東商銀 | 4.0%~10.5% | 25 ~ 500 萬 | $5,000 ~ 1萬 |
| 王道銀行 | 4.31% 起 | 最高 500 萬 | $9,000 ~ 1.5萬 |
以上內容屬於市場實務參考區間，實際核准結果仍須以各 二順位房貸銀行 最新公告與個案審核為準。
在網路上可能會看到「二胎房貸利率 2.5% 起」的廣告，那通常是「廣告價」，實際上，2026 年的二順位房貸利率市場行情，大約落在年利率7% ~ 10% 之間。
2.2.銀行實際評估重點一次看懂
以銀行二順位房貸體系來說，二胎房貸利率通常落在年利率 7%～10% 左右，實際核定會受到以下因素影響：
- 房屋目前市值與剩餘可貸空間
- 第一順位房貸剩餘本金
- 借款人信用狀況與負債比
- 還款年期長短、貸款額度
2.3.除了利率，更要看「總費用年百分率」，這才是真實成本
辦理二胎房貸不能只看利率，因為除了利息，還包含開辦費、徵信費、代書費及地政規費等隱形成本。APR 將這些一次性費用分攤至貸款期間，能反映真實的年化負擔，避免落入低月付的視覺陷阱。
二胎房貸常見隱形成本清單
| 費用項目 | 參考金額 | 支付對象 |
| 開辦費 / 帳管費 | $3,000 ~ $20,000 | 貸款銀行 |
| 徵信查詢費 | $300 ~ $500 | 聯徵中心 / 銀行 |
| 地政設定規費 | 設定金額的 0.1% | 地政事務所 |
| 代書服務費 | $12,000 ~ $20,000 | 代書 / 地政士 |
以下是實務上常見、但很多人一開始沒算進去的費用項目。計算二胎房貸成本時，這些費用都不能漏算：
- 開辦費／帳管費：銀行或貸款機構收取的一次性費用
- 房屋鑑價費：房屋重新估價所需的費用
- 代書費與設定費：這是政府與代書收取的規費，大約在 6,000 元至 12,000 元。
- 提前清償違約金：二順位通常有 1~2 年的限制清償期。
上述費用看每一項似乎不高，但全部攤提進貸款期間後，會直接拉高您的實際年化成本。選擇二順位房貸銀行時，不能只看「最低利率」，務必詢問「總費用年百分率 (APR)」，才能確保在加計手續費後，付出的總成本划算。
三、二順位房貸銀行申請條件？審核關鍵不只在房子
很多人以為只要房子還有價值，就一定能辦二順位房貸，但實際跑過銀行流程就會知道，銀行看的往往是「人」大於「屋」。在申請 二順位房貸銀行 時，銀行會同時評估「房屋殘值」與「借款人條件」。即使房子地段好、屋況佳，只要借款人收入不穩或負債比過高，專員通常連送件都會很保守。
銀行二順位房貸審核重點
常見的銀行審核重點包括：
- 收入穩定度：是否有薪資轉帳、扣繳憑單或穩定報稅紀錄
- 信用狀況：聯徵分數是否落在銀行可接受範圍
- 收支比（DBR）：每月負債是否超過收入 60%
- 房屋條件：屋齡、地段、鑑價結果與剩餘殘值
銀行實務審核重點整理
- 有薪轉、固定收入者，核准機率明顯較高
- 自營商、接案族需補強報稅與財力證明
- 一胎剛撥款未滿一年，銀行多半偏保守
二順位房貸銀行拼的不是速度，而是條件匹配度。條件越清楚、資料越完整，銀行才有空間幫你談利率與額度。
四、二順位房貸申辦流程：簡單6步驟上手
二順位房貸流程並不複雜，但非常重視前期準備。只要掌握這 6 個步驟，就能更順利完成申辦。
在跑流程之前，請先確認好這三件事：
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一順位房貸繳款正常： 近一年內不能有遲繳紀錄，這是基本門檻。
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房子有殘值： 如果您房子剛買，貸了 8 成，房價沒漲，那基本上是沒有殘值可以借二胎的。
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信用分數正常： 信用卡不要只繳最低應繳金額，這會大扣分。
2.銀行二順位房貸流程5步驟
銀行辦理 二順位房貸 的流程比一般信貸久一點，因為多了一個「估價」和「設定」的動作，大約需要 7-14 個工作天。
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初步諮詢與條件評估： 提供基本資料，讓銀行或專員先評估房屋殘值、負債比與可行性，避免不必要的聯徵紀錄。
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準備與提交申請文件：填寫申請書。文件是否齊全，會直接影響審核速度與銀行對案件的第一印象。
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銀行房屋鑑價評估： 銀行會針對您的房子進行鑑價，算出還有多少殘值空間。
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聯徵信用審核與照會：銀行查詢信用紀錄、負債狀況與近期聯徵次數，並打電話確認是你本人申請。
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相約對保與簽約： 核准後，銀行會與您進行簽約，確認是否接受相關利率、額度與開辦費用。
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抵押權設定與撥款： 最關鍵的一步，銀行會派代書去地政事務所設定「第二順位抵押權」。設定完成後，通常 1-2 天內就會撥款。
3.二順位房貸申辦必備文件清單
以下是銀行最常要求的二順位房貸準備文件清單：
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[ ] 雙證件影本
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[ ] 土地及建物所有權狀影本
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[ ] 近半年薪轉存摺（含封面）
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[ ] 勞保投保明細或扣繳憑單
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[ ] 原始房貸近一年的繳息紀錄（證明還款正常）
2026年挑選 二順位房貸銀行 已不再只是單純比利率，更是考驗申請人的條件匹配度。無論是追求低費用的凱基、高額度的新光，還是審核較有彈性的王道，關鍵都在於維持良好的信用分數並備齊薪轉證明。若銀行端因政策緊縮而婉拒，可向上市融資公司特約經銷商-好事貸也是安全的貸款選擇。
五、如何挑選適合的二順位房貸銀行？
選二順位房貸銀行，關鍵不是「哪家廣告寫最低利率」，而是哪家最符合你的房屋條件與借款人條件。因為二順位風險高，銀行審核本來就嚴格，只要條件不對，利率再低也拿不到。
挑選二順位房貸銀行的秘訣
1.檢視自身條件與銀行偏好
銀行並非有房就借，每家都有其「口袋名單」：
- 銀行較偏好穩定薪轉、聯徵分數在 600 分以上、負債比合理範圍的借款人。事前比對銀行偏好取向，才能避免白跑一趟。
- 自營商或領現族： 若無扣繳憑單，建議尋找審核相對彈性的銀行（如遠東、王道），或是考慮核貸率更高的上市融資管道（如好事貸）。
2.比較「總費用年百分率 (APR)」
別被「最低利率」標語誤導，要把所有手續費算進去。
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開辦費： 銀行通常收取 $3,000 至 $15,000 不等，或貸款額度的 1%。
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帳管費與代書費： 二順位涉及地政設定，需確認手續費是否包含代書規費。
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試算邏輯： APR = （總利息 + 所有手續費）／（貸款本金× 年限）。
3.確認還款年限與額度空間
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還款年限： 銀行二順位通常為 7 至 10 年，部分銀行可拉長至 15 年。年限越長，月付負擔越低，但總利息越高。
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額度計算： 銀行通常採「設定金額」扣除（一胎設定金額為借款額的 1.2 倍）。若銀行額度不足，可考慮估價較寬鬆的好事貸二胎房貸公司。
銀行方案隨時在變，沒有絕對的「最好」，只有「最適合」。在正式送件前，建議先準備好房屋權狀影本或門牌地址，找 2-3 家銀行進行「口頭估價」。確認有額度且初步利率滿意後，再擇優一家正式遞件，聯徵查詢次數過多（超過 3 次）會導致被所有銀行婉拒。
在資金周轉不靈時，第一個想到的是信貸，但往往受限於月薪 22 倍（DBR22）的限制，導致額度不足。這時，二順位房貸就成活化資產的最佳解方。二順位房貸並不是有房就一定能辦，銀行審核、利率、額度與風險，和想像中差距不小。這篇文章會從最基礎的 二順位房貸是什麼 開始，一路帶你看懂銀行實務、利率結構、比較方式與申辦前該注意的關鍵細節，幫助你在送件前就做好評估與判斷。